bowmanga63的部落格

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  近日，多地呼籲樓市限購松綁的消息此起彼伏。冷眼人一看，這不又是開發商攥土地財政小辮的戲碼麼？

  這種風險已經足夠引發高層的重視，住建部副部長仇保興預警，溫州三年前均價跌20%，壞賬猛升20%。海南房地產崩盤，幾大銀行的負債率、壞賬率猛漲到60%-70%的水平，這個風險不能小覷，而中國是有能力有機會"拿時間換空間"來避開房地產泡沫的。

  為什麼要放開限購呢？土地財政固然是地方政府的軟肋，但細觀近期一系列房地產風波，銀行的風險似乎更迫在眉睫。

  溫州的情況最為典型，其市長陳金彪稱，溫州的資金很多都沉淀在房地產上，房價一旦斷崖式下跌，抵押物就會縮水，銀行就會產生壞賬，信貸投放無法增加，實體企業就融不到錢。溫州謀求差異化調控的目的，很大一部分是為瞭整個實體經濟資金鏈和擔保鏈的解套。

  拿時間換空間、避開房地產泡沫，這是再明顯不過的表述瞭，全面深化的改革不會一蹴而就，以產業升級、經濟結構調整甚至稅收制度改革代替土地財政將是曠日持久的過程，而房價的下跌是個螺旋式的過程，銀行等不及，地方政府也等不及。

  目前，中國有接近50個限購城市，其中房價收入比超過8(住房價格與城市居民傢庭年收入之比，標準為4-6)的有20個城市，風險較大，這些城市放開限購幾乎是不可能的。但其他20多個限購城市有沒有可能脫離這個強勢的行政手段呢？

  不同意放開限購的觀點認為，此時放松限購等於是縱容地方政府對土地財政的依賴，鼓勵投資投機買房，房價報復性反彈，樓市重回瘋狂年代，這無異於飲鴆止渴。

  而我們認為，拯救土地財政和挽救銀行風險，隻能說是放開限購的一個契機，但限購並不需要對這兩者負責。限購目前是樓市銷售的最大行政阻礙，同時也是與新一屆政府市場化調控思路最相悖的手段，它不斷塑造著一種預期，即房地產需求其實非常旺盛，隻要放開限購樓市就會暴漲。而實際上，2008年並沒有限購，房價仍然下跌瞭，市場完全有力量讓房價回歸。

  我們已經可以看到，房地產調控中，消解房價暴漲預期的變化正在發生，比如共有產權房的大力推廣有效增加瞭中低價位住宅供應，有助於平抑房價；比如對兩套住宅貸款的去杠桿化，可以有效抑制炒房者；又甚至互聯網金融有效拓展瞭投資渠道等等，這些市場化的手段也許沒有限購立竿見影，卻是更聰明、更長久的做法。

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  我們認為，限購本身是一種簡單粗暴的調控手段，讓它退出導致的政策缺位必然需要政府付出更多的智慧填補。目前政府需要做的，是繼續積累和深化市場化調控手段，在真實供需的情況下，房價的漲跌、開發商的壯大和隕落、銀行風險的呈現和防范，才是一個經濟體真實而有價值的過程。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-05/07322676379.shtml

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