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樓市調整期或比以往更長 6成人認為房價將繼續下降
新華網北京7月18日電國傢統計局17日公佈的數據顯示，上半年中國樓市成交呈現量價增速雙降的局面。局地成交量大幅下跌，"零首付"重出"江湖"，庫存高企市場預期變化......樓市"調整期"基本確立。
樓市"調整期"會持續多久？房價回歸合理還需克服哪些障礙？
20餘地"松綁"樓市，市場現分化總體"波瀾不驚"
隨著7月14日起江西南昌部分"解禁"限購令，調整樓市政策的城市達到約20個。
"過去地產調控'一刀切'，市場信號基本處於失真狀態。"中國房地產業協會首席研究員李戰軍說，"限購政策逐步退出，有利於讓房地產業回歸市場，也有利於產業政策的調整。"
記者調查發現，歷經近半年的地方政策微調，房價未現大幅波動，但全國市場分化明顯。
－－預期看淡：購者觀望，房企促銷。在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的作用下，市場供需雙方的預判轉向，購房者觀望情緒增多，房企"讓利跑量"心理漸占上風。搜房網調查顯示，近六成受訪者認為房價可能進一步下降。
－－類型分化：住宅趨冷，豪宅堅挺。6月份以來，高端住宅市場呈現量價齊升特點。上海中原地產研究咨詢部高級經理龔敏認為，這說明政策調控趨於靈活合理，去年以來壓抑的需求得以釋放。
－－博弈變化：中介硬撐，業主降價。雖然大部分二手房中介機構仍不願輕易降價，網上掛出的價格與去年相比仍然"堅挺"，但多數買傢看淡市場，二手房議價空間明顯增大。
"調整期"確立，調整時間可能比以往更長
調整期各市場主體心態各異，部分開發商坦承"坐地生金"時代終結，卻仍存救市下觸底反彈幻想，一些剛需購房者持幣觀望的同時也有人等待抄底撈金。
"有人對此不以為然，認為是房地產市場的周期性調整。但這次下滑絕對不同於以往。"國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌說。回顧2008年的V形快速反轉、2011年的U形反轉，這次的調整並非因為限購、限價等行政因素。因此"不能憑以往經驗而論"。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。"一線城市存貨壓力相對較小，有可能在明年下半年復蘇，二三四線城市的調整時間將更長"。高通智庫則認為，基於當前核心城市房地產供應增加趨勢、群眾觀望情緒，以及行業資金鏈格局判斷，2014年房地產調整可能呈現L形走勢，即本次房地產調整將比過往更長。
"中國樓市消化不良，前期已經把未來房價上漲空間透支瞭。"萬科集團執行副總裁毛大慶說，"要慢慢通過市場來平衡，房地產'不可能是一個永遠沒完沒瞭漲價的產品'。"
屏東新埤農地貸款 深度"擠泡泡"，三大阻力值得警惕
樓市總體回調，但記者調查發現，三大不確定因素仍需警惕。
警惕地方借"分類指導"之機救市。7月10日起，濟南限購政策全面放開；房價幾可比肩一線城市的廈門也傳出松綁消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說："濟南全面放開限購勢頭過猛、動作太大，中央授權地方調控不意味著'放水'。要警惕以調整之名渾水摸魚、突破政策底線。"
一線樓市仍"局部過熱"。近期，北京、上海等一線城市多個單價超5萬元的"天價盤"集中入市。此外，土地面粉貴過面包的情況仍在一線城市上演。業內人士擔憂，隨著三四線城市風險不斷增加，房企為趨避風險將重回一線城市"避風港"拿地，需警惕加劇後市隱患。
警惕開發商資金鏈緊張施壓房貸"開閘"。房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重、商品房庫存高企，開發商對信貸開閘的呼聲也逐漸升高。多位專傢指出，樓市後市會不會反彈，最關鍵因素就是信貸政策是否放松。
王玨林指出，樓市調整過程中，要防止個別地方政府誇大困難程度、房地產公司過分強調行業困難，將個別案例和區域的問題擴大化。應保持政策定力，堅決遏制投資投機行為、保護剛需，避免"用錯藥""過猛用藥"導致房地產業走上回頭路。
從"政策市"到"市場市"，長效機制不能失約難產
"樓市進入調整期，同時也是完善各項政策的窗口期。"住建部政策研究中心主任秦虹說，"從長遠看，要實現房地產市場的健康穩定發展，不暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅、金融體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。"
一是改革金融體系建立長效機制。"房地產市場冷熱關鍵在金融。"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，必須防止過高的金融杠桿形成房地產泡沫。當前還要繼續執行差別化的信貸政策。
二是改革土地制度增加有效供給。陳晟認為，房地產市場最終仍取決於供求關系，應積極調整結構，適度降低工業用地和商雲林房屋汽車貸款台中房屋汽車貸款業用地指標，增加住房用地指標平抑房價。同時試點農村集體建設用地入市，增加土地的長期供應。"地方政府壟斷土地市場是導致地價房價越來越高的重要原因。"顧雲昌說，土地制度改革對促進房地產市場健康發展意義重大。
三是推進房地產稅的立法。秦虹建議盡快推進住房信息聯網和不動產登記制度工作，在此基礎上推進房地產稅。顧雲昌建議，通過加快房地產稅立法，調整改革房地產業稅收體系，增加持有環節的稅收比重，降低交易環節的稅收，理順開發環節的稅費征收。
專傢指出，長效機制是決定我國樓市能否從政策市向市場市順利過渡的關鍵。6月底未能"順產"的《不動產統一登記條例》、"呼聲大、動靜小"的房產稅試點等都說明其中的利益博弈和難度。一些改革方向已成共識，但關鍵在於政府能否拿出改革攻堅的勇氣，超脫利益掣肘，讓長效機制按照既定時間表、路線圖推進。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/13022825506.shtml
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